4차 부동산 대책 세제 칼 빼들다: 5월 9일 계약 유예로 다주택자 숨통? 분석
정부가 마침내 4차 부동산 대책을 통해 세제 개편의 칼을 빼 들었습니다. 이번 대책은 단순한 규제를 넘어 다주택자들에게 '마지막 퇴로'와 '강력한 압박'을 동시에 제시하고 있는데요. 특히 2026년 5월 9일로 다가온 양도세 중과 유예 종료와 더불어 간주임대료 이자율 인상 소식은 자산가들 사이에서 초미의 관심사로 떠오르고 있습니다. 과연 이번 대책이 다주택자들에게 숨통이 될지, 아니면 거대한 세금 폭탄의 전조일지 긴급 분석해 보겠습니다!
1. 양도세 중과 유예 종료: 5월 9일 전까지 팔아야 하는 이유 📉
정부는 4차 대책을 통해 기존 양도세 중과 유예 조치를 추가 연장하지 않겠다는 강력한 신호를 보냈습니다. 이는 곧 2026년 5월 10일 이후 매도분부터는 '세금 폭탄'이 현실화된다는 뜻입니다.
- ✅ 잔금 기준일 엄수: 계약일이 아닌 '잔금 청산일' 혹은 '등기 접수일'이 5월 9일 이내여야 혜택을 받습니다.
- ✅ 중과세율 적용: 유예 종료 시 2주택자는 기본세율+20%p, 3주택 이상은 +30%p가 가산됩니다.
- ✅ 장기보유특별공제: 중과가 부활하면 장기보유특별공제 혜택도 사라져 실질 세액은 수억 원 차이가 날 수 있습니다.
2. 간주임대료 4.6% 인상설: 임대 수익 구조의 대변화 🏠
전세 보증금에 대해 세금을 매기는 간주임대료 계산 시 적용되는 정기예금 이자율이 현행보다 높은 4.6% 수준으로 상향 조정될 가능성이 제기되었습니다. 이는 고금리 상황을 반영한 조치로, 전세 위주의 임대인들에게 큰 부담이 됩니다.
| 항목 | 현행 (2025) | 4차 대책 이후 (전망) |
|---|---|---|
| 고시 이자율 | 연 3.5% | 연 4.6% 상향 검토 |
| 과세 대상 | 부부합산 3주택 이상 | 고가 2주택 포함 확대 논의 |
| 임대인 대응 | 전세 유지 | 월세 또는 반전세 전환 가속화 |
3. 다주택자 생존을 위한 핀셋 절세 전략 🛠️
바뀌는 정책 속에서 자산을 지키기 위해 다주택자가 지금 당장 고려해야 할 핵심 전략 3가지입니다.
부담부 증여 활용
양도세 중과 유예가 끝나기 전, 채무를 포함하여 자녀에게 증여함으로써 양도세와 증여세를 동시에 절감하세요.
포트폴리오 리밸런싱
수익성이 낮은 지방 주택을 먼저 매도하고, 서울 등 핵심지의 '똘똘한 한 채'로 압축하는 전략이 필요합니다.
임대 구조 최적화
간주임대료 부담이 커지는 만큼, 필요경비 처리가 가능한 월세 비중을 늘려 소득세 부담을 분산시키세요.
📌 다주택자 필독 핵심 요약
✅ 양도세 데드라인: 2026. 05. 09. (잔금 청산 완료 기준)
✅ 세율 변화: 유예 종료 시 최대 82.5%(지방세 포함) 세율 적용 가능
✅ 임대소득세: 간주임대료 산정 이자율 인상으로 전세 세금 부담 증가
✅ 대응책: 상반기 내 매도 결정 또는 가족 간 증여를 통한 주택 수 조절
자주 묻는 질문 (FAQ) ❓
Q. 5월 9일에 계약서만 쓰면 중과 배제를 받나요?
A. 아니요. 반드시 5월 9일까지 잔금을 치르거나 등기 접수가 완료되어야 합니다. 계약만으로는 혜택을 볼 수 없으니 주의하세요.
Q. 간주임대료 인상은 소급 적용되나요?
A. 일반적으로 세법 개정 후 발생하는 소득분부터 적용됩니다. 2026년 귀속 소득에 대해 2027년 5월 종합소득세 신고 시 인상된 요율이 적용될 가능성이 높습니다.
4차 부동산 대책은 다주택자들에게 '결단'을 요구하고 있습니다. 공급을 통한 시장 안정화와 세제를 통한 규제 정상화가 동시에 진행되는 지금, 막연한 기다림은 자산 손실로 이어질 수 있습니다. 본인의 보유 주택 현황과 예상 세액을 철저히 계산하여 가장 유리한 퇴로를 찾으시길 바랍니다. 변화하는 시장에서 여러분의 소중한 자산을 지키는 지혜가 필요한 때입니다.
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