다주택자 주의! 4차 부동산 대책 양도세 8.5%·간주임대료 4.6% 인상 임박
부동산 시장에 다시 한번 긴장감이 감돌고 있습니다. 정부가 6만호 공급이라는 당근을 제시함과 동시에, 다주택자에게는 '보유 및 거래세 강화'라는 채찍을 꺼내 들었기 때문인데요. 특히 2026년 5월로 예정된 양도세 중과 유예 종료와 더불어 간주임대료 계산 방식의 변화는 다주택자들의 수익성에 직격탄이 될 전망입니다. "설마 진짜 올리겠어?"라고 생각하셨다면 주목해 주세요. 지금부터 바뀌는 세법의 실체와 대응 전략을 하나씩 파헤쳐 보겠습니다!
1. 양도세 중과 부활: 5월 10일 이후의 '세금 쇼크' 📉
그동안 다주택자들에게 숨통을 틔워주었던 '양도소득세 중과 유예'가 2026년 5월 9일을 끝으로 종료될 가능성이 매우 높습니다. 유예 기간이 끝나면 조정대상지역 내 다주택자는 기본세율에 최대 30%p까지 가산된 중과세율을 적용받게 됩니다.
- ✅ 2주택자: 기본세율 + 20%p 중과
- ✅ 3주택자 이상: 기본세율 + 30%p 중과
- ⚠️ 핵심 포인트: 양도세는 '잔금일' 또는 '등기접수일' 기준입니다. 5월 9일 전까지 소유권 이전이 완료되어야 혜택을 볼 수 있습니다.
2. 간주임대료 과세 강화: 2주택자도 남의 일이 아니다 🏠
월세가 아닌 '전세' 보증금에 대해서도 소득세를 부과하는 간주임대료 제도가 2026년부터 더욱 촘촘해집니다. 특히 금리 변동에 따라 기획재정부 고시 이자율이 조정되면서 실질적인 세 부담이 늘어날 전망입니다.
| 구분 | 기존 방식 | 2026년 이후 (예정) |
|---|---|---|
| 대상 주택 | 3주택 이상 | 2주택 이상(고가주택 포함) |
| 이자율(요율) | 3.5% (2025) | 인상 및 적용 확대 검토 |
| 과세 대상금액 | 보증금 3억 초과분 60% | 산식 합리화(실질적 강화) |
2주택자 중 한 채를 전세로 운영 중인 분들도 이제 '종합소득세' 신고 대상이 될 수 있습니다. 임대차 계약 시 세금 부담을 고려한 월세 전환 비율 조정을 고민해야 할 시점입니다.
3. 다주택자 '생존'을 위한 긴급 체크리스트 ✔️
세금 폭탄을 피하고 자산을 지키기 위해 지금 당장 확인해야 할 세 가지입니다.
1. 매도 타이밍 결정
5월 10일 이후 매도는 세금이 수익의 절반을 넘길 수 있습니다. 매도를 고려 중이라면 상반기 내 잔금 마무리가 필수입니다.
2. 증여 및 명의 분산
자녀에게 증여하거나 법인 명의 활용 시 실익을 계산해 보세요. 증여 취득세율과 종부세 합산 배제 요건 확인이 우선입니다.
3. 임대 소득 분리과세
연간 임대소득 2천만 원 이하 분리과세 적용 여부와 필요경비 인정 범위를 전문가와 상담하여 절세안을 마련하세요.
📌 2026 다주택자 세금 변경 핵심 요약
🚩 양도세: 2026. 5. 9. 중과 유예 종료 예정 (최대 30%p 가산세율 주의)
🚩 간주임대료: 2주택자까지 대상 확대 검토 및 고시 이자율 조정 가능성
🚩 취득세: 조정대상지역 내 다주택자 및 법인 중과 유지 여부 확인 필요
🚩 대응: 상반기 내 매도 여부 결정 및 임대차 구조(전세→월세) 재설계 고려
자주 묻는 질문 (FAQ) ❓
Q. 2026년 5월 이전에 계약만 하면 양도세 혜택을 받나요?
A. 아니요, 계약이 아닌 '양도 시점(잔금일 또는 등기일 중 빠른 날)'이 기준입니다. 반드시 5월 9일까지 잔금을 치러야 유예 혜택을 적용받을 수 있습니다.
Q. 간주임대료는 소형 주택도 무조건 포함되나요?
A. 현재 소형 주택(전용 40㎡ 이하 & 기준시가 2억 이하)은 주택 수 산정에서 제외되는 특례가 2026년 말까지 적용 중입니다. 하지만 일반 아파트를 보유한 2~3주택자라면 예외 없이 과세 대상이 될 수 있습니다.
정부의 이번 대책은 '공급은 늘리되, 다주택자의 불로소득은 엄격히 과세하겠다'는 강력한 의지가 담겨 있습니다. 변화하는 정책의 파도를 타는 가장 좋은 방법은 미리 준비하는 것입니다. 세무사 상담을 통해 본인의 예상 세액을 미리 시뮬레이션해 보시고, 최적의 출구 전략을 세우시길 바랍니다. 궁금한 점은 댓글로 남겨주시면 함께 고민해 보겠습니다!
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