4차 부동산 대책 세제 엠바고 풀렸다: 간주임대료·양도세 인상 실무 해설
드디어 기다리던 세제 개편안의 베일이 벗겨졌습니다. 🌊 이번 '4차 부동산 대책'은 단순한 규제를 넘어, 2026년부터 자산가들의 주머니를 직접적으로 겨냥하고 있는데요. 특히 그동안 과세 사각지대에 있던 '고가 2주택 전세'까지 세금망에 포함되면서 임대인들의 시름이 깊어지고 있습니다. 오늘은 바뀐 규정의 핵심인 간주임대료와 양도세를 중심으로, 우리가 당장 무엇을 준비해야 하는지 실무적으로 풀어드리겠습니다.
1. 간주임대료의 역습: 2주택자도 이제 세금 냅니다 🤔
가장 큰 변화는 간주임대료 과세 대상의 확대입니다. 기존에는 3주택 이상자만 대상이었으나, 2026년부터는 '기준시가 12억 원 초과 고가주택'을 보유한 2주택자도 전세보증금에 대해 소득세를 내야 합니다.
📊 간주임대료 과세 기준 (2026~)
- ✅ 대상: 부부합산 2주택 이상 보유자
- ✅ 조건: 기준시가 12억 초과 고가주택이며, 보증금 합계가 12억 초과 시
- ✅ 제외: 소형주택(전용 40㎡ 이하 & 기준시가 2억 이하)은 2026년 말까지 한시적 제외
간주임대료는 보증금 전체가 아니라 (보증금 - 3억 원)의 60%에 정기예금 이자율을 곱해 산출됩니다. 임대소득이 연 2,000만 원 이하라면 15.4% 분리과세 선택이 가능하니 전략적인 배분이 필요합니다.
2. 양도세 중과 부활: '유예 끝, 지옥 시작' 📊
그동안 한시적으로 유예되었던 다주택자 양도세 중과가 사실상 재개될 조짐입니다. 2026년부터는 조정대상지역 내 다주택자에 대한 세율이 다시 가팔라집니다.
| 구분 | 기존 (유예) | 2026년 이후 |
|---|---|---|
| 2주택자 | 기본세율 | 기본세율 + 20%p |
| 3주택 이상 | 기본세율 | 기본세율 + 30%p |
| 장특공제 | 적용 가능 | 중과 시 배제 |
공정시장가액비율이 100%로 상향 조정되면서, 보유세와 양도세 모두 과세 표준 자체가 커졌습니다. 특히 비거주 1주택자의 경우 장기보유특별공제 혜택이 크게 축소될 수 있으니 미리 점검해야 합니다.
3. 2026 자산 마스터의 생존 전략 📚
변화된 세법 아래에서 자산을 지키기 위한 마스터의 3단계 대응 전략을 제안합니다.
- 증여를 통한 주택 수 분산: 종부세와 간주임대료는 '인별 과세'입니다. 부부 공동명의나 자녀 증여를 통해 인별 주택 수를 조절하여 고율 과세 구간을 피하세요.
- 전세의 월세 전환: 보증금이 커서 간주임대료 대상이 된다면, 보증금을 낮추고 월세로 전환하여 소득세를 임대료 수입으로 상쇄하는 구조를 만드세요.
- 지방 미분양 주택 활용: 2026년 말까지 지방 미분양 주택 취득 시 주택 수 제외 특례가 유지됩니다. 이를 활용해 1세대 1주택 비과세 혜택을 지키면서 투자 기회를 엿볼 수 있습니다.
2026 부동산 핵심 요약
✔ 간주임대료: 2주택자도 고가주택(12억 초과) 전세 시 과세
✔ 양도세: 다주택자 중과 재개 및 공정시장가액비율 100% 시대
✔ 대응책: 인별 명의 분산, 월세 전환, 지방 주택수 제외 특례 활용
2026년 부동산 시장은 '보유'와 '양도' 모두 비용이 급격히 늘어나는 시기입니다. 엠바고가 풀린 지금, 가장 먼저 해야 할 일은 내 자산의 '세후 수익률'을 냉정하게 계산해보는 것입니다. 위기는 준비된 자에게는 언제나 기회였다는 사실을 잊지 마세요! 궁금한 점은 댓글로 남겨주시면 마스터가 직접 답변해 드립니다.
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