다주택자 최후통첩? 4차 부동산 대책 양도세 유예와 세제 개편 전망
부동산 시장에 다시 한번 거대한 폭풍이 몰아치고 있습니다. 2026년 정부가 발표한 '4차 부동산 대책'의 핵심은 명확합니다. "버티기의 비용을 감당할 수 있겠는가?"라는 질문이죠. 특히 3년 넘게 이어온 양도세 중과 유예의 종료 시점이 확정되면서, 이제는 막연한 기대보다 냉정한 숫자 계산이 필요한 시점입니다. 오늘은 간주임대료의 변화와 양도세 중과 부활이 여러분의 자산에 미칠 영향을 실무적으로 짚어보겠습니다.
1. 간주임대료 개편: 2주택자도 피해갈 수 없다 🤔
기존에는 3주택 이상 보유자에게만 적용되던 전세보증금 간주임대료 과세가 2026년 귀속분부터 2주택자까지 확대됩니다. 월세를 받지 않는 '올전세' 임대인이라도 고가 주택을 보유했다면 이제 소득세 신고 대상입니다.
📊 2026 간주임대료 주요 기준
- ✅ 과세 대상: 부부합산 2주택 보유자 중 기준시가 12억 초과 고가주택 소유자
- ✅ 산정 방식: (보증금 합계액 - 3억 원) × 60% × 정기예금 이자율
- ✅ 실전 예시: 전세 15억 원 보유 시, 약 2,200만 원대의 임대소득 산출 (이자율 3.1% 가정 시)
강남권 등 고가 전세 임대인들은 보증금을 12억 이하로 낮추고 차액을 월세로 돌리는 '반전세 전환'이 가속화될 전망입니다. 세금 부담을 임대료에 전가하는 현상이 나타날 수 있으니 주의 깊게 살펴야 합니다.
2. 양도세 중과 유예 종료: 82.5% 세율의 공포 📊
2026년 5월 9일, 다주택자 양도소득세 중과 배제 조치가 마침내 끝을 맺습니다. 유예 기간 내에 잔금을 치르지 못하면, 지방세를 포함해 최고 82.5%라는 징벌적 세율이 적용될 수 있습니다.
| 구분 | 중과 유예 중 (현재) | 중과 부활 후 (2026.5.10~) |
|---|---|---|
| 적용 세율 | 기본세율 (6~45%) | 기본 + 20%p(2주택) / 30%p(3주택) |
| 장특공제 | 최대 30% 적용 가능 | 적용 불가 (중과 시) |
| 최고 실효세율 | 49.5% (지방세 포함) | 82.5% (지방세 포함) |
5월 9일까지 '매매계약'이 아닌 '잔금 지급 또는 등기 접수'가 완료되어야 유예 혜택을 받을 수 있습니다. 지금 매물을 내놓아도 3~4개월의 시간이 소요된다는 점을 고려하면 사실상 지금이 마지막 기회입니다.
3. 자산 재편 골든타임: 무엇을 해야 하나? 📚
전문가들은 유예 종료 이후 극심한 '매물 잠김'을 예상합니다. 세금이 무서워 팔지 못하는 상황이 오기 전, 다음 3가지 전략을 검토하세요.
- 비핵심 자산 과감한 정리: 수익률이 낮은 지방이나 외곽 주택을 우선 매도하여 주택 수를 줄이세요.
- 증여 및 명의 분산: 종부세와 간주임대료는 인별 과세입니다. 배우자 증여 등을 통해 과세 표준을 낮추는 것이 필수입니다.
- 거주 요건 충족: 1주택 비과세 혜택을 받기 위한 거주 기간을 다시 확인하세요. 2026년부터는 비거주 1주택자에 대한 장특공제 혜택도 대폭 축소될 전망입니다.
2026 부동산 생존 전략 요약
✔ 양도세: 5월 9일 이후엔 사실상 '매도 불가' 수준의 세금 폭탄
✔ 임대세: 고가 2주택 전세도 소득세 신고 의무화 (간주임대료 확대)
✔ 보유세: 공정시장가액비율 100% 상향으로 실제 납부액 20% 이상 급증 예상
2026년의 부동산 대책은 다주택자들에게 "팔거나, 혹은 감당할 수 없을 만큼의 비용을 내거나" 둘 중 하나를 선택하라고 요구하고 있습니다. 엠바고가 풀린 세제 개편안의 세부 내용을 보면 정부의 의지가 그 어느 때보다 강하다는 것을 알 수 있죠. 위기는 준비된 자에게는 포트폴리오를 우량화할 수 있는 기회가 됩니다. 여러분의 자산은 안녕한가요? 지금 바로 세금 시뮬레이션을 시작해 보세요! 궁금한 점은 댓글로 남겨주시면 마스터가 정성껏 도와드리겠습니다.
자주 묻는 질문 ❓
